다가구 주택 매매 시 등기부등본 확인법 및 위험요소 총정리 : 등기부등본 보는 순서와 꿀팁

다가구 주택은 매력적인 투자처이지만, 매매 시 등기부등본을 꼼꼼히 확인하지 않으면 큰 위험에 빠질 수 있습니다. 특히 여러 임차인이 살고 있어 복잡한 권리 관계가 얽혀 있는 경우가 많아 더욱 주의가 필요합니다. 이 글에서는 다가구 주택 등기부등본을 확인하는 확실한 방법과 놓쳐서는 안 될 위험요소를 모두 알려드립니다.

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1. 등기부등본, 왜 반드시 확인해야 할까요?

등기부등본은 해당 부동산의 주소, 소유자, 그리고 빚(채무) 관계를 공적으로 기록한 문서입니다. 계약서의 내용과 등기부등본의 내용이 다를 경우, 등기부등본의 내용이 우선하기 때문에 반드시 계약 전후로 확인해야 합니다.

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2. 다가구 주택 등기부등본, 이렇게 보세요! (3단계 확인법)

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 각 파트의 핵심만 파악하면 복잡해 보이지 않습니다.

1단계: 표제부 - 건물의 '뼈대'를 확인하세요.

• 확인 사항: 건물의 주소, 건물 면적, 층수, 건축일 등 물리적인 정보가 기록되어 있습니다.
• 핵심 체크 포인트: 계약서상의 주소와 면적이 실제 등기부등본의 내용과 일치하는지 확인합니다.

2단계: 갑구(甲區) - '소유권 관계'를 확인하세요.

• 확인 사항: 소유권에 대한 내용이 기록되어 있습니다. 누가 언제 소유권을 취득했는지, 가압류, 가처분, 경매 등 소유권에 문제가 될 만한 사항이 있는지 볼 수 있습니다.
• 핵심 체크 포인트:
  • 소유자 일치 여부: 매도인의 신분증과 등기부등본상의 소유자가 동일한지 확인하세요.
  • 가압류/가처분: 소유권에 대한 분쟁이 있다는 의미이므로, 이런 기록이 있다면 계약을 보류하거나 전문가의 도움을 받아야 합니다.

3단계: 을구(乙區) - '빚(채무) 관계'를 확인하세요.

• 확인 사항: 소유권 이외의 권리, 즉 근저당권(은행 대출), 전세권, 임차권 등이 기록되어 있습니다. 이 부분이 다가구 주택 매매 시 가장 중요합니다.
• 핵심 체크 포인트:
  • 근저당권 확인: 은행 대출이 얼마나 잡혀 있는지 금액을 확인합니다.
  • 임대차 보증금: 등기부등본에 기록되지 않는 전세/월세 보증금의 총합을 반드시 확인해야 합니다.
   

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3. 다가구 주택 매매 시 놓치면 안 될 위험요소

위험요소 1: 불법 증축/개조 여부

• 건축물대장을 통해 등기부등본에 기재된 내용과 실제 건물의 구조(면적, 층수 등)가 일치하는지 확인해야 합니다. 불법 증축된 부분은 이행강제금의 대상이 될 수 있습니다.

위험요소 2: 선순위 임차인의 보증금 총액

• 등기부등본 '을구'의 근저당권 금액과 모든 임차인의 전세 보증금 총합이 해당 주택의 매매가를 초과하지 않는지 확인해야 합니다. 만약 이 금액이 매매가보다 높다면, 추후 경매 시 보증금을 모두 돌려받지 못할 위험이 매우 높습니다.

등기부등본은 매수인의 권리를 보호하는 가장 중요한 문서입니다. 계약 전후로 여러 번 확인하고, 복잡한 부분이 있다면 전문가(공인중개사, 법무사 등)의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.

 

 

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